购房款已交开发商无法交房如何办（开发商不办理房产证继续交房款

开发商不给更名怎么办 开发商在购房款收据上更名后无法交房，我该如何 ？

基本案情

2011年，金某从朋友陈某处接手一套房屋，双方签订房屋买卖协议，约定金某作为买受方从陈某处购买一套房屋，价格90万元，面积100㎡。

实际上，该房屋是陈某从某房地产开发公司以70万元购买。房地产公司未与陈某签订买卖合同，仅向其出具收据“今收到陈某位于A座X室，100㎡，人民币70万元（公司印章）”金某向陈某支付90万元后，陈某便将购房收据 给金某，房地产公司将购房收据上的“陈某”改名为“金某”。

直到今日，该房屋所在楼盘因建设过程中违章未能竣工验收。金某得知，房地产公司未取得预售许可证就将房屋出售。

金某希望法院维护自己的权益，遂提起诉讼，请求判决办理房屋登记。法院认定，金某与房地产公司之间的房屋买卖合同在未获得预售许可证的情况下签订，属违反法律的强制性规定，应认定为无效。金某请求办理房屋产权登记的请求无法得到支持。金某没有办法，只能变更诉讼请求，1、确认自己与小陈之间签订的合同也无效；2、返还自己已经支付的90万元及利息；3、赔偿购房款一倍的损失。法院最终判决按照购房款收据中70万元的标准进行返还和赔偿。

金某不服明明是90万元购买的房屋，为什么退款的时候确按照70万元的标准来退？

案件分析

本次案例中，金某疑惑的根本原因在于未能正确认识金某与陈某之间的法律关系。

房地产开发公司虽然未与金某或者陈某签订房屋买卖合同，收据中记载的内容已具备房屋买卖合同的要件。其后，陈某将该收据以90万元的价格 给金某，房地产公司以更名方式进行确认。

陈某与金某虽然签订了房屋买卖协议，，协议签订时，陈某并未取得房屋所有权也并未实际占有使用，由于我国不动产所有权以登记为准，陈某拥有的也只是由收据产生的债权。，金某与陈某之间并非二手房买卖关系，而是债权债务概括转移法律关系，即金某花90万元取代陈某地位以70万元的价格购买涉案房屋。

律师建议

本案涉及两层法律关系，其一商品房销售合同关系，其二，债权债务概括转移法律关系。

在商品房销售合同中，因开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效的，金某可以根据《更高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，请求法院判决房地产开发公司返还70万元的购房款及利息、赔偿损失，并可以已付购房款一倍的赔偿责任。

在债权债务概括转移法律关系中，金某作为受让人完全代替出让人陈某的法律地位，成为债的关系的当事人，陈某的全部权利义务关系转移给了金某。若金某有证据证明陈某明知房地产开发公司没有取得预售许可证，导致 的债权无效的，可以另行提起诉讼追究陈某的责任。

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