国企央企驰援民企房地产（房企国资改革）

国企负债很多有必要进去吗 民企扛不住，国企也难熬？之一家被债务“难倒”的国资房企出现了

#房地产真的是夕阳产业了吗#

在近期举办的论坛上，企业家曹德旺表达了对当前房地产的看法，他称房地产要让会的人去做，不会做就不要做，不然像现在欠很多债，害了自己也害了别人。

房说君认为，房地产市场的不景气，让依赖销售量的房企希望渺茫，不仅卖房滞销开始蔓延，债务到期也压得他们喘不过气来。这样的市场环境无疑向大家传递一个信号，投资买房已不是稳赚的做法，反而可能让你陷入卖不动的困境。

还不起5个亿，国资房企也被债务“难倒”？

5月27日，绿地控股发起同意征集，对将于6月25日到期的美元债寻求展期。该笔票据的未偿本金金额为4.88亿美元。通俗点来说，就是绿地一笔到期的美元债现在还不上了，决定延长偿还时间。

可谓是平地一声雷，债务寻求展期，在业内被看作是技术性违约，这也意味着绿地将进入暴雷倒计时。要知道，绿地可是背靠国资的千亿级房企，股东数据中，上海地产集团持股25.82%，上海城投持股20.55%，两家上海国资持股合计46.37%。这一次，绿地或成为——之一家债务暴雷的千亿级国资房地产企业。可能谁也没想到，民企扛不住，国企也难熬了。

面对债务违约，绿地方也积极采取行动，一边与固收投资人积极沟通，另一边作出处置资产的承诺，计划用3年时间出售2000亿资产，每年500亿-700亿，包含自持商业、办公楼和酒店等。不过，这不禁让人好奇，区区5亿多的美元债，怎么就难倒了一个国资背景，位列世界500强企业第142位的top10房企？除了这笔以外，究竟还有多少债务呢？

绿地2021年报披露，公司全年压降有息负债812亿元，自“三条红线”出台以来累计压降有息负债1476亿元，可见债务规模之大。财报显示，截至2022年一季末，绿地控股总资产为14046.3亿元，总负债12370.1亿元，净资产1676.2亿元，资产负债率高达88.07%。主要以流动负债为主。

据界面新闻4月30日报道，截至去年年底，绿地控股持有的一年内金融负债约1004.576亿元，一年至两年到期的金融负债约675.966亿元。年末的货币资金为827亿元，很明显无法兑付短期到来的债务。

不管是绿地，还是整个行业，当前更大的问题就两个字缺钱

，这两年的房子着实不好卖。中指研究院房企销售业绩统计，绿地控股1-5月销售额497.2亿元，当月排第13名，同比减少59.3%。而借钱，央行对开发商三道红线的限制还在继续，只要超过规定上限轻则要降负债，重则无法再融资借款，本来现金流就紧绷，如果要拿无法借钱来抵兑，更不划算。这样一来，处置资产、卖房或是最为直接又有效的找钱方式。

房说君认为，绿地出现的情况可以说是整个房地产市场缩影，2022年房地产行业将有6589.4亿元债券到期，其中信用债占比47.0％，海外债占比53.0％，大头基本集中在7月。虽然说“借新还旧”能很好置换到期的债务，但只能解决短期的现状，长期来看，还是得把债还了。

所以大家才会看到从去年下半年到今年一季度，参与拿地的基本都是国央企，2022年北京土拍中，国央企占比达97%。民企躺平观望了，数据显示，上半年百强房企累计销售操盘金额降幅达50.3%，房子卖不出去，兜里又没钱，怎么玩。

楼市“抛售潮”来袭，房企或突破两个下限？

值得一提的是，开发商大概率会赶在债务高峰期之前，快速卖房还钱。最近一段时间，各种奇葩卖房活动也是此起彼伏，比如河南建业推出“小麦、大蒜换房”，南京新城控股的“西瓜换房”。其背后都反映出，行情冷场开发商非常缺钱，即便是松绑环境下，市场也只能用“开始回暖”来形容。

之一，房企的信心会跌破下限，降价卖房或会成常态

对于今年冷清的市场环境和国家显露出来的平稳决心，会让房企慢慢失去房价上涨的信心，可能会跌破下限。对于开发商来说，除了用西瓜大蒜卖房外，不少地区的房企实实在在的打折卖房。

据中国房地产报7月6日报道，郑州多个区域都存在降价抛售行为。比如滨河新区之前整体价格在16000元~20000元/平米，现在降到14000元~16000元/平米。还有白沙片区、绿博片区等近郊和远郊区域，因远离主城，周边配套不成熟，如今价格下降得也十分厉害。另据新华财经，销售均价top30房企中，有17家同比下滑，降幅超过一成的有7家。

显然，在2022剩下的时间里，对于大部分房企来说，都不是一个好的光景，“抛售卖房”可能都会成为常态。

第二，投资房地产意愿突破下限，房企拿地盖房热情不高

随着每年有大量人口流入城市，过去20年我国城镇化率从36.22%提升至63.89%。但早期住房数量有限，难以支撑逐渐增加的居住需求，才助长了房价上升。与此，市场上涨吸引了投资者、炒房客，加之早期市场环境较为宽松，以至于楼市形成了投机属性，很多投资企业拿地盖房。

但这几年房价涨幅不断收缩，买房的人少，早期借的债务又多，如果再投资房地产就会亏本。数据显示，2022年1-5月，房地产开发企业到位资金为6.0万亿元，同比下降25.8%。拿地方面，50家代表房企拿地总额同比下降63.6%，较上月有所收窄。其中国央企和城 司依然是成交主力军。毕竟房子是用来住的，如果没人买，或是大家都兜里没钱的话，企业投资房地产意愿突破下限。

房说君有话说，回过头来看，造成这种局面很大部分原因，来自于房地产过度膨胀的运作模式。如今伴随着绿地这样的国资房企违约债务，足以见得投资房地产不再像以往那样“稳赚不赔”了。这也是购房者需要觉醒的地方，谁也不能保证买的房子一定没有问题，但还是要谨慎，2类房需三思而后行资金链脆弱的中小房企、卖很久都卖不动的房子。因为贪图便宜而不去审核房企资质，排除风险的话，对赌性也是很大。

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房企国资改革 国资控股的房企怎么活下去