法拍房占购房名额吗 深圳法拍房｜简单知识分享｜你所不知道的“内幕”

其实现在的法拍房环境早已不是大家之前印象中的那样了，“长租约”、“费用高”、“恶意损坏房屋”等。现在线上公开报名，所有人都可以参与，不会有暗箱操作；且如今国家大力扫黑除恶，整治老赖，各方面法律法规越来越完善，收房难度大大降低，拍前做好专业调查，排除风险，竞拍心中有数。

来看看对于法拍我们常见的一些疑问

Q购买法拍房需要名额吗？

A深圳限购，需要购房指标，竞拍人需要符合深圳购房现行条例，避免拍到却无法过户，详细自行了解最新政策。

Q法拍房可以按揭吗？

A拍卖分“一拍”、“二拍”、“变卖”三个阶段，“一拍”、“二拍”可以正常按揭的，贷款成数和利息都跟正常按揭政策相同。需注意的是“变卖”阶段的需要全款缴纳保证金参与竞拍，不能按揭。有部分房产因个别原因也可能无法贷款，比如多拼房，具体以房源案例为准。

Q原业主欠了很多外债，竞拍此房产会不会背上很多负债？

A这个根本不存在的，其他外债也是原业主个人债权。竞买人只承担本次竞拍的金额。拍卖是公开的，其他债权人同样知晓房子已经被拍卖，不会过来骚扰的，因为没有利益，债权方不会做这种有弊无利的事情。

Q法拍房会有高额税费吗？

A本文只讨论住宅类房产，个人名下住宅跟正常二手房交易区别不大，但个税是按3%计算，需要注意的是商务公寓或公司名下的产权住宅，此类房产有“土地增值税”，这个税费征收比例很高，税费可能高达几十万到几百万，稍不注意就“进坑”了，这也是外界传法拍房有高额税费的原型。

Q保证金交了，如果没有竞拍到，保证金能退吗？

A可以，价位超出预算可以选择不再出价，完全由竞买人自行决定，没有拍到的话在拍卖结束后，保证金正常当天即可原路退回。并且竞拍也由本人自己账户参与竞拍，不存在资金委托风险。

Q竞拍过程中，成交价会接近或超过市场价吗？

A完全有可能，但成交价会接近或超过市场价必定是有它的原因，有些可能竞买人粗心，别没有对房源有充分了解，例如“公寓”当“住宅”，搞错户型；

但更多的是源于房子本身，供需问题。重点学位房或者拆迁房历来都是大热门，很多二手市场根本买不到，可遇不可求，有个现成的肯定不会放过，还不担心会“业主反价”。

或许很多朋友就会说，法拍风险那么大，那还不如买二手房了，这就是“误区”了，法拍房确实有风险，但目前来说，绝大部分都是风险可控，不然那么多竞买人不会一直加价的。

Q如果拍下来，是否会因为原业主的纠纷，导致无法过户？

A法院出裁定书到国土局，强制注销原业主产权，无需原业主出面，保证顺利过户。

如何保障收房问题？

简单情况列举，具体可见面了解。

1、真实租客

真实租客其实都很好沟通解决了，不会跟竞买人死磕的，犯不着。

2、原业主占房

原业主占房也无需过多担心，如今是可以申请住房补贴的，更高是五年现阶段市场租金，一次性给予的，不存在以前“唯一住宅不可强制执行”这个说法。

可以向法院申请清场腾退，也可以通过专业人士提前协助沟通清场，可能更加快捷，减少使用司法资源。

3、有租赁占房

要确定是真租约还是假租约，真租约一般不可能是长租约，真实租约一般直接可以清场，最多也是赔付原租客两个月押金都可以顺利退租的；

假租约是不具备法律效应的，“买卖不破租赁”并不适用这个情况，即使有人占房在里面，也可以强制执行，这是非法占用他人房产。

带租清场是技术活，具体再另文细说。

深圳法拍房办理流程相对复杂且时间紧凑，细节较多，需注意提前多了解清楚，不然只要有一个细节没做好，可能整个拍卖就成了“巨坑”了，然后又吐槽法拍房都是“坑”。小白建议在专业人士辅助下进行，避免损失参拍缴纳的保证金。有专业团队协助竞拍，所有不解都可以在竞拍之前得到最充分的解答，可以将风险尽可能降到更低，做到竞拍无忧。

还是要提醒一句法拍有风险!!参与需谨慎!!

房源信息均采集于法院公示内容，本文仅作信息分享

提醒法拍有风险，参与需谨慎。

法拍房小知识1法拍房过户无需原业主，法院出裁定书强制过户。

法拍房小知识2法拍房可以正常银行按揭，并非只能全款支付。

法拍房小知识3法拍房税费和正常二手房交易区别不大。

深圳法拍房流程及费用 深圳法拍房的真实经历