已网签和未网签的分开司法拍卖（没办理网签的房产可以拍卖吗）

查封房产证可以拍卖吗 购房者买房后尚未网签，楼盘就被司法拍卖，还能继续网签拿房吗？

自2021年以来，像某大地产这样的房企暴雷事件层出不穷，很多已经网签付完全款的购房者都无法收房，更不用提未网签的购房者了。一方面是由于房企暴雷后无力继续开发，楼盘本身很有可能就烂尾了；另一方面由于未网签的购房者没有在网签系统中进行公示，相关债权人会申请将未网签的房屋一起查封掉，进而进行司法拍卖。

但在上海，有这么一个楼盘，开发商欠债暴雷导致楼盘被司法拍卖，但已经预售但尚未网签的23组购房者最终和其他网签客户一样最终完成了网签并顺利收房。

停工中与交付后的玉宏星天地

五牛投资向玉宏公司等提供了一笔借款，供开发玉宏星天地项目之用。玉宏公司以该房地产项目土地使用权及在建工程为该笔借款提供抵押担保。2015年6到10月间，该楼盘陆续预售，截至诉讼之日止已预售208套（其中23套房屋尚未网签）。

由于开发商将预售款擅自挪用，未能专项用于清偿借款本息，五牛投资向上海二中院起诉并申请查封了土地使用权及在建工程。购房小业主得知已购房屋被司法查封后，纷纷要求参加诉讼，保护他们的房屋权利。

2016年4月，经上海二中院调解，各方达成民事调解书由玉宏公司于2016年4月25日前支付五牛投资借款本息及律师费损失，如玉宏公司未能履行上述债务，五牛投资有权就楼盘的建设用地使用权、房屋建设工程协议折价、拍卖、变卖所得的价款优先受偿，但不包括已网签的185套预售房屋以及未网签的23套预售房屋。

本案调解书

这里大家就要问了，既然五牛投资是项目的抵押权人，本身就项目就有优先受偿权，为什么会同意不包括已网签的185套预售房屋以及未网签的23套预售房屋呢？这主要是根据根据《更高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

这里笔者特别说明下，在实践中，即使购房者没有网签、或购买的住房系商住两用房的，依然有排除其他债权人的执行的可能。更高人民法院民事审判第二庭编著的《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》中便认可这一观点。

不过取得了民事调解书只是走完了万里长征的之一步，能否顺利执行才是关键。很快，玉宏公司因为未履行调解书规定的义务而进入了执行环节。在执行中，上海二中院创造性地在拍卖公告里加入了“买受人须承担已预售208套房产的交付义务”的规定，让包含未网签购房者在内的集团购房者的收房权利得到了保障。

拍卖公告

之后，玉宏星天地项目最终被碧桂园旗下子公司竞得。

，成交新闻

碧桂园竞得玉宏星天地的项目后，为履行拍卖公告中的交付义务，于2019年重新为这23组尚未网签的购房者单独申领了预售许可证，并于取得预售许可证后立即与这23组尚未网签的购房者完成了网签手续，并在项目竣工后将房屋交付给了购房者。

如今在某壳网上能够开到玉宏星天地的房屋有出售、出租的委托页面。

2022年3月的某壳网挂牌记录

至此，耗时3年多，购房者终于放下胸中一块大石头，给上海二中院的法官竖起了大拇指。本案中，大家可能会疑惑，为什么本案的购房者能够顺利网签拿房，全国其他大多数的楼盘为什么还处于烂尾状态呢？

笔者认为，本案之所以购房者能顺利购房，得益于以下几点

1、上海相关部门解决问题的执行力，要知道在拍卖中让买受人承担之前购房者的交付义务之前是没有法律规定的，在执行中不但要法院认可，还要协调房地产交易中心等部门，看到碧桂园成功办理23套房屋的单独预售许可证时，笔者不禁为上海的执行力点赞。

2、楼盘尚有足够的拍卖价值让接盘者接盘，即使考虑到要承担后续208套房屋的交付义务，该楼盘的司法拍卖最终仍以3.14亿元成交。让接盘者算完账仍然觉得有赚头，值得去接盘，则是楼盘最终能拜托烂尾的商业逻辑。如果房价一直下行，楼盘剩余房屋的价值都不足以支持买受人继续开发的成本的话，则解决问题的难度会进一步加大。

，对于全国各地购买了暴雷房企的购房者说，自2022年3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议后，对各家房企利好不断，相信各地正常只要有本案中上海的执行力，一定能够化解危机，保障购房者利益。

没办理网签的房产可以拍卖吗 网签了被法院查封拍卖后再网签吗