法定解除和约定解除都是单方解除（解除合同包括协商解除和法定解

买车位的永久使用协议有效吗 合同未约定解除行使期限，符合约定解除条件超过一年不能解除合同

2019年9月21日，李某某与国林公司签订《未竣工车位有偿使用协议书》，约定国林公司同意将位于市红园路北侧××地下车位026、026-1号车位提供给李某某使用，李某某已充分知悉该车位仍在建设中尚未竣工；该车位的使用费总额为90000元；李某某应在2019年12月30日到国林物业服务中心办理该车位的使用手续；如因国林公司原因未能在上述约定期限将验收合格的该车位交付给李某某使用的，每逾期一天，国林公司应按李某某巳付使用费总额的万分之五向李某某支付违约金，使用期限顺延；国林公司逾期交付达90天的，李某某有权解除本协议书，国林公司应按李某某已付使用费总额的15%向李某某支付违约金。合同签订后，李某某于2019年10月13日付清使用费90000元。2021年5月12日市住房和城乡建设局就该小区地下车库渗水问题进行了回复，认为该小区地下车库顶板几处渗水严重，前期进行过维修，但仍然渗水严重，国林公司将对渗水部位进行防水封堵。

李某某向法院提出诉讼请求1.判决解除与国林公司签订的《未竣工车位有偿使用协议书》；2.判决国林公司返还车位使用费90000元并承担违约金13500元，合计103500元。

一审法院认为，双方当事人签订的《未竣工车位有偿使用协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。《更高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十五条规定“民法典施行前成立的合同，当时的法律、司法解释没有规定且当事人没有约定解除权行使期限，对方当事人也未催告的，解除权人在民法典施行前知道或者应当知道解除事由，自民法典施行之日起一年内不行使的，人民法院应当依法认定该解除权消灭；解除权人在民法典施行后知道或者应当知道解除事由的，适用民法典第五百六十四条第二款关于解除权行使期限的规定。”本案中，双方当事人未就解除权行使期限进行约定，国林公司也未就合同解除进行催告，李某某的解除权应当在民法典实施之日(2021年1月1日)起，一年内行使(即2021年12月31日前)，李某某于2021年12月20日向一审法院提起诉讼，一审法院于2021年12月27日向市矛盾纠纷调处中心委派调解，该中心于2022年1月13日调解终止将案件退回一审法院，一审法院于2022年1月18日立案审理，李某某行使解除权未超过法律规定的期限。

在本案合同中，交付车位属于国林公司的主要义务，其车位是否验收合格，是否符合交付条件，属国林公司交付车位的前置条件，国林公司未提交证据证明其已经履行了交付义务，双方约定的合同解除条件已经成就，李某某请求解除合同符合法律规定，予以支持，故本案合同自起诉状副本送达国林公司时(2022年1月28日)解除。

一审判决一、原告李某某与被告国林房地产开发有限公司于2019年9月21日签订的《未竣工车位有偿使用协议书》于2022年1月28日解除；二、被告国林房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内返还原告李某某车位使用费90000元及违约金(违约金以90000为基数，自2019年10月13日至清偿之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，但上述违约金总额不得超过13500元)。

一审判决后，被告国林房地产开发有限公司提起上诉。

二审认为，关于李某某有无解除权的问题。李某某主张解除《未竣工车位有偿使用协议书》既基于法定解除权，又基于约定解除权。二审予以分别论述。1.关于法定解除权。涉案小区地下车位已使用竣工验收，且通过涉案小区物业管理人员现场视频连线直播，涉案车库仅有几片小面积积水，并不足以证实因涉案车位无法使用，导致《未竣工车位有偿使用协议书》被解除。故李某某不享有法定解除权。

2.关于约定解除权。本案中，李某某与国林公司在签订的《未竣工车位有偿使用协议书》第三条第二款中约定“如因甲方原因未能在上述约定期限将验收合格的该车位交付给乙方使用的，每逾期一天，甲方应按乙方已付使用费总额的万分之五向乙方支付违约金，使用期限顺延。甲方逾期交付达90天的，乙方有权解除本协议书，甲方应按乙方已付使用费总额的15%向乙方支付违约金。如因不可抗力、 行为等非甲方的原因造成该车位不能按照前述时间交付的，甲方不承担逾期交付责任，但使用期限予以顺延。如因前述原因造成逾期交付达90天的，乙方有权解除本协议书并要求甲方无息退回乙方已付使用费”，即双方在合同中约定了乙方(李某某)可以在国林公司逾期90天未交付地下车位时解除该合同。国林公司未举证证明与李某某协商就交付车位时间2019年12月30日进行过变更，应当于该日交付车位。按照合同约定逾期交付超过90天，李某某有权解除涉案合同，考虑到新冠肺炎疫情管控期间约3个月，李某某至2020年6月1日国林公司仍未交付车位时，已满足合同约定的解除条件，李某某此时已享有合同解除权。

关于李某某行使解除权是否符合法律规定的问题。《更高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十五条规定“民法典施行前成立的合同，当时的法律、司法解释没有规定且当事人没有约定解除权行使的期限，对方当事人也未催告的，解除权人在民法典施行前知道或者应当知道解除事由，自民法典施行之日起一年内不行使的，人民法院应当依法认定该解除权消灭；解除权人在民法典施行后知道或者应当知道解除事由的，适用民法典第五百六十四条第二款关于解除权行使期限的规定。”根据该规定，李某某与国林公司签订的案涉合同成立于民法典施行前，合同中未对解除权行使期限进行约定，关键在于当时的法律、司法解释对此有无规定。2020年6月李某某享有合同解除权时，生效的《更高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。

该规定对商品房买卖合同的出卖人逾期交付房屋或买受人逾期支付购房款时，对方当事人行使解除合同权的期限进行了规定。商品房买卖合同所涉标的物的价值较高，合同解除与否对合同相对人影响较大，其解除权行使尚且有一年的除斥期间。而车位有偿 合同与商品房买卖合同性质类似，所涉标的物的价值较小，合同解除与否对合同相对人影响较小。举重以明轻，案涉车位有偿使用协议的解除权行使期限亦应为解除权发生之日起一年内。本案中，国林公司未举证证明对李某某是否行使解除权进行过催告，即李某某应当在解除权发生之日起一年内行使。故李某某依法至迟应于2021年6月1日行使合同解除权。李某某未举证证明其在提起诉讼前，以通知形式在该日前行使了合同解除权，李某某提起本案诉讼的时间，即使按其诉状载明的2021年12月13日计算，其解除权也已经超过了一年期限，应归于消灭，故李某某已经不享有解除合同的权利，不能据此解除合同。

二审改判驳回李某某的诉讼请求。

解除合同包括协商解除和法定解除 合同中未约定解除条件如何解除