星汇城tod黄埔是毛坯吗（广州黄埔越秀tod星汇城销售情况）
时代天一怎么样黄埔星汇城TOD客观报道|优劣点评
星汇城是一个非常热门的建筑，限购区+地铁口+低总价是三个最受关注的品牌。
小区门口的镇龙地铁站，刚需在市区通勤可以维持1小时左右的单程，可以在大部分刚需忍受的范围内。
目前由于周边过于荒凉，星汇城的配套一直被购房者诟病，但上车门槛低，星汇城一直以低总价受到购房者的青睐。
尤其是在1.9-2.5万元区间，星汇城有着非常精准的小众对于那些在科学城买不起又看不起增城(不限购)的客户非常有吸引力，甚至可以说是仅此一家(保利金商表示不满等等看！)。
星汇城的这个盘值得买吗？有什么好避坑的？今天白癜风网小编我给大家客观中立的分析一下。
开发商地铁、越秀地产(国企)和科学城集团。
楼栋/户数36栋建筑/4702户家庭
容积率2.1
在售面积84-89-92-95-97-122
初中很可能读学校的玉岩实验学校公立广外知识城实验小学(南校区)，全称是广州市黄埔区镇龙雨燕实验中学。
地铁14号线和21号线镇龙站，地铁站就在小区门口。
热卖户型及价格84方西南，西北到205万以内三房一卫，89方东北到220万以内三房二卫，92方西北和东北三房二卫到230万以内，95和97方,东南和西南250万以内和http://www . Sin /在西南http://www . Sin /。
目前，在122方和310万以内分别有三个建筑(交楼时间)。24栋，建筑面积95平米，预计2024年8月交付122平米；33栋，建筑面积92平米，预计2024年12月30日交房97平米；35栋，建筑面积84-89。该建筑预计于2024年9月交付。
在售
小区门口是地铁14号线和21号线镇龙站，是真正的地铁楼顶。
公立广外知识城实验小学(南校区)，名牌学校，只能说师资力量会逐步提高，学校在家，上学方便。基本上，它是所有者 的生源，所以下限不会太低。
不到200万就能上火车三房，被认为是广州门槛更低的地铁板块 的限购区。
24栋，33栋和35栋
目前周边设施比较匮乏，是黄埔和增城交界处的一个孤立盘。
(2)噪声和粉尘对新建白光轻轨、广汕公路和地铁车辆停放路段的影响，但在最可接受的范围内。
广州第二养老院对面。从售楼部的位置可以看出，属于优质疗养院，部分客户比较在意。
优势
星汇城是建在地铁上的楼盘。小区门口是21号线镇龙站，也是快递站。去市区很方便。从镇龙到员村地铁最快只需要36分钟。虽然你每天都要乘快车，但它的好处是到地铁的路程相对较短，所以你不用坐地铁。你不必去太阳那儿。
去珠江新城
从镇龙到珠江新城，需要从21号线换乘5号线，加上换乘时间，地铁上接近一个小时。，早高峰时村站人多，换乘时间可能会更长。在诸城工作的朋友要做好心理准备。
需要注意的是，天河公园至员村段未来将被划为11号线。也就是说，11号线开通后，只能从镇龙乘坐21号线到终点站天河公园，再换乘11号线到员村，再换乘5号线到珠江新城，需要多走一趟。如果去琶洲，就比现在方便多了，可以直接通过林
从镇龙到科学城，地铁时间只要20多分钟，算上进出地铁站的时间也就半个小时左右，还是很方便的。
劣势
地铁
去珠江新城
对于开车上下班的朋友来说，工作日早高峰到珠江新城需要1个小时左右，市区可能会堵车。周一堵车相对更多，会比其他日子多10分钟。还会有16-21元的高速费。
去科学城
从星辉城开车到科学城大概要40分钟，周一的早会还要5分钟。总体堵车风险不大，比非高峰时间多花几分钟。因为不需要走高速公路或者高速公路，所以没有高速收费。
02
trong>小结星汇城不论是选择地铁还是开车，去珠江新城都要一个小时左右，地铁在员村换乘需要排队，开车在天河也可能会堵车。再加上进出地铁站和公司的时间，实际从出家门到公司基本上都要一小时以上，也算是打工人比较极限的忍耐时间了。不过若是在科学城上班就很方便了，地铁通勤半小时左右，开车也只用40来分钟。
05
购买逻辑
01
楼栋分布
星汇城一共有36栋，呈棋盘式分布，非传统的围合式中心大花园布局，楼间距足够宽，南北楼距80-100m，小区被切割成多个精致的小花园，各有特色。
目前在售的是24、33和35栋，还有22和23这两栋待售，卖完清盘。
02
楼栋优缺点
1栋-8栋这一排最靠近地铁站，并且在地铁口旁边有规划客运站，这排楼栋会受到较大的噪音影响。
不过后续售卖的楼栋，都是第三排起步，离地铁噪音源相对较远，影响也会弱很多。
，还有来自新白广城轨的噪音，但在售楼部，开发商很鸡贼地把在建的城轨站给挡起来了。
目前在售的3栋离轻轨都有200米以上，列车进出站时车速相对较慢，晚上也基本上不通车，噪音也不会太大。
03
户型价格
84方（01西南向、02西北向）
三房一卫
总价205万以内
这是星汇城面积最小的户型，设计比较紧凑，适合预算有限的刚需上车，总价约200万左右，首付不到60万就可以买到地铁三房，还是很香的。缺点是主阳台朝西，受西晒影响。
92方（03西北向，04东北向）
三房两卫
总价230万以内
这个户型相对于89方的会更实用，三房两卫的还做到了南北对流，相对东西对流会更舒适一些，缺点是主阳台朝北向，晾晒衣服的时候阳光直射不足。
一个问题是，该户型超过了90方，个税由1%上升到1.5%，需要多缴0.5%的个税。
92方的户型是在33栋，处于小区边角，离新白广城轨200米，未来通车后可能会有一些噪音影响，此问题会在本文后面详细分析。
95方（01东南向、02西南向）
三房两卫
总价245万以内
95方是舒适度比较高的一个户型，每个房间都不算太小，也做到了三房两卫、南北通透，还有入户花园。
95方所在的24栋在小区中间，受噪音影响相对小区边缘的盘较小，并且都是望花园，算是楼王了。
97方（01东南向、02西南向）
三房两卫
总价250万以内
97方这个直厅户型会比横厅受众多一些，也是蛮受欢迎的，超大的阳台让次卧也可以直出阳台，非常惬意，缺点是没法南北对流，其他都很完美。
06
教育
教育方面，星汇城引入了广外知识城实验小学，该小学隶属于广东外语外贸大学成立的广外教育集团，学校的特色是“外语教育”。托儿所、18班幼儿园和24班小学一应俱全，家长可以目送小孩去上学。
虽然属于贴牌名校，成绩有待验证，生源纯粹的情况下，下限不会太低，毕竟有部分业主也是冲着学校来的，对子女的家教不会太差。
初中方面大概率读玉岩实验学校，前身是镇龙中学，这所中学会对口一些村小，生源质量一般，小学如果能打好基础的话，初中成绩也不会太差，毕竟预算有限的情况下没法追求太完美的教育资源。
学校实景图
07
周边配套
星汇城卫星图
从卫星图中可以看到，星汇城周边都是绿油油的，目前比较荒凉，一眼望去 ，不是山就是村，配套只能依赖自给自足。
早期买入的业主今年已陆续收楼，因为入住率较低现在底商开店率不高，想中午吃个饭都得开车出去。
不过星汇城好歹也是一个有4702户的庞大社区，随着业主陆续入住，自身的人流量可以养活小区配套的底商，基本上能满足生活所需，现在处于尾盘阶段，两年之后收楼，商家该进驻的基本上都会进驻了，会有比较大的改善。
，星汇城周围医疗资源也比较稀缺，距离最近的一家三甲医院中山大学附属肿瘤医院(黄埔院区)也有7.2公里。
一下，星汇城的周边配套确实比较拉胯，看过星汇城最终没有买的人，基本上都是了解了周边配套后犹豫不决，虽然底商能解决基本需求，需要更丰富的配套，只能地铁或者开车去到科学城解决需求。
08
关键问题
01
星汇城一半属于黄埔一半属于增城？
从行政区图来看，星汇城地块北部是增城，南部是黄埔，不过可以确定的是现在所有楼栋网签都是黄埔，未来房产证也会是黄埔。
也许你还是会担心两地交界处的身份会不会影响星汇城的身价？个人觉得不会，因为现在的价格已经说明了一切镇龙的下一站凤岗，同样是21号线快线站，实际通勤时间不会相差超过10分钟，这里的上车门槛被压在150万左右，和星汇城拉开了50万左右的差距。
一只脚踩在增城的土地上，星汇城会在很长一段时间里充当增城和黄埔之间的守门员角色，虽然比不上黄埔科学城配套齐全，但凭借交通便利和低总价，星汇城比上不足比下有余，在200-300万这个生态位有着很好的流通性。
02
新白广城轨的高架影响大吗
现售的3栋中，距离新白广城轨高架最近的是33栋，百度地图测距200米。
是24栋，测距262米，虽然距离也有点近，好在有25栋和26栋挡枪，噪音方面也会好一些。
距离新白广城轨高架最远的35栋则有500多米，35栋受城轨影响比较小。
小结在国标中规定，轻轨站300米范围内对日常生活是有一定影响的。受新白广城轨高架影响更大的是33栋，24栋次之，受影响最小的则是35栋，列车进出站时车速相对较慢，晚上也基本上不通车，噪音也不会太大。
03
城轨站和客运站会让星汇城变得人员混杂吗？
小区旁边的城轨站和客运站肯定会导致一些外来的人流在这里换乘，人员混杂不可避免，不过在小区物业的管理之下，门卫拦住非业主进小区，也不会影响居住。
从一个角度来看，更多的客流量会让附近的商业变得丰富一些，一定程度上缓解星汇城配套不足的问题。
04
地铁上盖的房子，会有不好的影响吗？
这不是越秀地产和广州地铁之一次合作了，在星汇城之前就已经有增城官湖的品秀星图和黄埔水西北星樾山畔了，并且也有相同的车辆停靠段，地基问题建设方面经过了成熟技术处理，不用过度担忧这个问题，毕竟国企是要担负社会责任的，不会乱来。
05
星汇城之前出过泡水事件？
确有其事，泡水的原因是装修工人在下班时忘记关某一户的水龙头，导致屋子泡了水，开发商已经和业主协商，全部拆了重新装修。
这件事说明了越秀地产工程监督不力，才出现了这么大的纰漏，但也不能盖棺定论说星汇城的交付质量不好，毕竟只有一户出现这个问题，属于个例。
毕竟越秀地产作为深耕广州的国企，不论是从社会责任还是商业利益，都必须要在意口碑，否则口碑一旦搞砸，后续卖的所有楼盘都会受到牵连。
06
星汇城的车位够不够用？
如上图，由于是地铁上盖并且地下就是车辆停靠段，TOD楼盘的停车场空间相对较小，只有一层停车场，车位比是1:1，算上机械车位则是1:1.2。
因为购买星汇城的客群为刚需居多，大部分都是通过地铁出行，车位应该是够用的。
07
星汇城122方的大户型能买吗？
星汇城是刚需上车盘，200万左右就可以上车黄埔的地铁三房，性价比很高，但若是122方的大户型，总价就到300万左右了，这个价格可以考虑买科学城板块了。刚需盘买改善户型会有些错配，除非家庭成员比较多，确实需要4房，否则不推荐。
08
星汇城对面的老人院影响大吗？
星汇城对面就是老人院，有部分人可能会有些介意，自住的话就见仁见智了，看你自己怎么想。
如果你担心这个会不会影响流通性，我觉得没必要，因为这个老人院不是突然建起来的，你买这个房子的时候是知道这个缺点的，所以缺点已经体现在价格上。
不是所有人都介意老人院，几乎所有人都希望用少点钱买一个过得去的房子，所以老人院这种不影响实际居住的缺点，其实没有太大所谓。
；星汇城有这样那样的吐槽，它满足了刚需的最核心需求，而且上车门槛足够低
①楼下就是地铁，通勤市区转一到两次线，半小时左右到科学城，一个小时左右到珠江新城，大多数打工人能接受；
②小区配建托儿所、幼儿园和贴牌小学，满足小孩读书需求；
③户型设计合理、紧凑，性价比无敌，满足刚需低总价的三房需求；
④越秀国企操盘，烂尾风险较低。
，如果你预算不是很多，想买个方便地铁通勤的三房，并且能接受周边比较原始的配套，星汇城是个不错的选择。
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