如何处理历史遗留违法建筑（化解历史遗留问题同时盘活资产）
消防验收中的违建怎么处理 怎样盘活一个更新项目—历史遗留违法建筑处理及简易处理丨案例篇
上期说到要通过一个案例，来解析为什么要分两次办理三规？
怎样盘活宝安区一个合法权属只有35%的项目？
我们就开始吧！
，我们先假设一个项目。
01.假设项目
根据实际项目改编，如有雷同，不胜荣幸。
老杨用了2块1010的方格，方便统计合法权属比例、建筑覆盖率等。
用地功能图则为一块是居住功能，一块是工业功能。
（图1法定图则用地功能图）
合法权属居住地块合法权属30%，扣除巷道空地，能办理两规的都已经办理，无可调入非农，不具备独立开发的可行性；工业地块合法权属40%，剩余3个厂区未办理新三规。
（图2合法权属图）
建筑位置
（图3建筑物在图则中位置图）
02.分析问题
可以看到，两块地合法权属都不满足60%，都不满足立项条件，
居住地块更无可办理的合法权属，
工业地块三个厂区，厂区一可以办理新三规，厂区二、三分别压到的图则绿地及规划道路，不满足办理新三规的条件。
（此处解释一下，办理新三规等同于 承认该厂区用地合法，主要适用于将继续长期使用的物业，与绿地和道路的规划思路相悖，故 是不会予以办理新三规的）
初步预估一下，工业地块把厂区一新三规办理后，基本满足权属要求。
，工业地块盘活后，居住地块就真的不具备开发可行性了。
有同学说了“居住地块拆除范围内合法用地比例30%，可以用飞地政策。”这是一个解决 ，，一、飞地不好找；二、增加购地成本。不是最理想的方案。
我们从项目本身出发，看能不能利用自身条件及相关政策满足立项要求呢？
03.解决方案
我们就根据上期政策梳理学到的内功，一步一步解析一下。
1
能办先办
先按各区建筑覆盖率，把符合政策的违建办理新三规；
2
目标五十
整个项目权属比例达到50%，满足简易处理的条件；
3
简易处理
再办理符合简易处理的违建，使整个项目合法权属达到60%。
我们就根据这个思路一步一步操作
1
能办先办
先按各区建筑覆盖率，把符合政策的违建办理新三规；
项目位于宝安，根据20190804-《深圳市宝安区处理历史遗留产业类和公共配套类违法建筑实施细则（试行）》（深宝规[2019]7号），第二十四条 产业类历史违建宗地建筑覆盖率不得低于40%；
按照产业类覆盖率只需要40%，反推新三规面积，办理新三规。
厂区一建筑物占地12个方格，40%反推的话，就是12?0.4=30。
可以把周边的空地，协调测绘公司根据覆盖率 分宗定界图。
得到如下图所示的权属图。
（ 图4符合条件的办理新三规）
工业地块办理新三规后，合法比例为40%+30%=70%，满足60%的要求，满足立项条件了。，这不是我们最终的目的，我们的目标是盘活整个项目两块地（工业+住宅），继续努力。
2
目标五十
整个项目权属比例达到50%，满足简易处理的条件；
我们现在看一下，两块地的合法权属，发现，住宅地块30%，工业地块70%，两个地的合法指标达到了50%，满足简易处理的条件，给我们开辟了一条新路径。
根据20190311-《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》，第十二条，其他更新单元拆除范围合法用地比例达到50%的，拆除范围内的历史违建可按规定申请简易处理，经简易处理的历史违建及其所在用地视为权属清晰的合法建筑物及土地。
3
简易处理
再办理符合简易处理的违建，使整个项目合法权属达到60%。
根据宝安的20190804-《深圳市宝安区处理历史遗留产业类和公共配套类违法建筑实施细则（试行）》（深宝规[2019]7号），第二十八条属简易处理的历史违建，只需核查之一款之一项内容。（一）非法占用已完成征转地补偿手续的国有土地；
也就是说，现在满足简易处理的条件，有些占用道路、绿地不能办理新三规的也可以办理了。
为什么这里又可以办理新三规呢？
因为简易处理是有条件的，20190804-《深圳市宝安区处理历史遗留产业类和公共配套类违法建筑实施细则（试行）》（深宝规[2019]7号）第四十条这样描述的，“历史违建位于拟申报拆除重建类城市更新单元计划并且拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积比例不足60%但不低于50%的拆除范围内的”，
办理新三规，做了安全质检、消防验收备案等等，这些都是为了继续使用，
简易处理是为了满足更新项目的合法权属，拆除范围内的历史违法建筑是要拆除的，所以压点道路、绿地也没关系了，规划道路、绿地等会在专项规划实施中会予以落实的。
所以说占用绿地的厂区二、占用道路的厂区三也可以进行简易处置了，简易处置后视为权属清晰的合法用地。
我们按覆盖率降低到40%反推办理简易处置的面积，
厂区二建筑物占地6个方格，40%反推的话，就是6?0.4=15。
厂区三建筑物占地7个方格，40%反推的话，就是7?0.4=17.5。
可以把周边的空地协调测绘公司根据覆盖率 分宗定界图。
得到如下图所示的权属图。
（ 图5符合简易处理条件的办理新三规）
这样工业地块的合法权属是100%了。加上住宅地块的合法权属30%。
两块地的合法权属平均达到了65%。
得到如下图所示的最终的权属图。
（ 图6办理新三规后全部的权属图）
哈哈，就这样，像挤牙膏一样，一点点凑齐了合法权属了。
结束语
这里只提供了 ，
也解释了上期提到的问题，“为什么不一次办够60%，要分两次办理，先办理够50%，再办理10%”
因为有些占用道路、绿地的用地不能办理三规，当合法权属达到了50%后，这类用地才能通过简易处理合法化。
具体要根据项目的实际情况灵活应变。
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化解历史遗留问题盘活资产 修改违法建筑处置办法政策解读