实施城市更新行动中防止大拆大建（城市更新大拆大建最新政策）
建筑面积超过多少需要审批 关于城市更新防止大拆大建问题，公开征求意见采纳情况的公告
2023年2月1日至3月4日，珠海市自然资源局就《关于印发在实施城市更新行动中防止大拆大建问题5个配套指引的通知（公开征求意见稿）》（以下简称“本指引”）进行了公开征求意见，现将收集采纳企业和市民群众意见和建议情况公告如下
一、收集意见和建议情况
本次公开征求意见的通知公布在珠海市自然资源局门户网站，通过网站、电子邮件、信函等方式接收反馈意见和建议。截至3月4日24时，共计收集到反馈意见23条。其中，咨询性意见建议2条，修改意见建议21条（其中已采纳18条，部分采纳1条，未采纳2条），具体情况如下
二、意见及采纳情况
（一）咨询性意见建议2条
1.意见建议“拆除范围”是否按权属用地面积？是否包含现状道路、绿地等非权属用地部分？该统计基数对城中村关于现状容积率是否超过1.5的认定有较大影响。为避免后期产生争议影响项目实施，建议进一步明确。
答复《珠海市城市更新项目拆建比核算指引》第四条第二款明确，现状容积率按照拆除范围及重建范围内既有建筑总建筑面积及相应用地面积核算。
2.意见建议会影响之前已经发布的城中村改造方向吗，我是珠海莲塘村的村民，会导致莲塘村停止拆迁吗？
答复本指引印发前规划方案或规划条件按照规定程序未通过规委会审议的城市更新项目需执行本指引相关规定。建议您向香洲区城市更新局进一步咨询莲塘村改造申报审批进展。
（二）已采纳的修改意见18条
1.意见建议4条意见反馈，“经镇人民 、街道办事处核实，城中村现状容积率超过1.5的，原则上不得实施拆建更新。如经拆除违法建筑后现状容积率不超过1.5，可受理拆建更新申请”，建议删除该表述。
采纳情况已采纳。
采纳说明拟结合多个项目样本测算研究进一步修改完善相关内容。
2.意见建议2条意见反馈建议明确定义城市更新片区。
采纳情况已采纳。
采纳说明将进一步修改完善有关表述。拟以控制性详细规划编制单元（或若干邻里单元）为基础划片区范围。以更新片区范围作为拆除率计算的范围。
3.意见建议建议考虑明确何为“既有建筑拆除评估论证时点”，即一般情况下项目处于哪个阶段方需开展前述论证工作。
采纳情况已采纳。
采纳说明将进一步修改完善有关表述。根据《珠海市城市更新项目拆除率核算指引》第四条第二款，符合本指引有关允许拆除情形及拆除率控制数规定且评估论证报告经审核原则通过的城市更新单元及项目，由属地镇人民 、街道办事处报区城市更新行政主管部门，纳入城市更新年度计划推进实施。应在项目前期工作阶段开展拆除评估论证。
4.意见建议关于“未批复改造方案、未签订项目监管协议、未落实监管保障措施、或既有建筑拆除申请未经区住房城乡建设主管部门备案通过的，严禁实施既有建筑拆除”，建议就已启动的更新项目，考虑根据各项目进度，明确本条款适用范围与适用时间节点。
采纳情况已采纳。
采纳说明省、市相关文件已明确严禁未批先拆，本指引印发前已启动但未完成清拆项目仍应按本指引相关规定执行。后续拟结合具体项目处置需要制定相关文件予以指导。
5.意见建议关于“城市更新项目原权利人安置率不符合就近安置率指标规定的，区城市更新行政主管部门不得受理城市更新单元规划审查、改造方案审批”，安置率原则上需完成全部补偿协议签订工作后根据选择产权调换的权益人比例进行计算，甚至直至项目完成回迁后方可确定，该节点可能晚于更新单元规划方案的审查节点，请考虑本款规定是否具有可操作性。
采纳情况已采纳。
采纳说明将进一步修改完善相关表述，拟修改为“城市更新单元规划中安置房低于就近安置率指标规定的，区城市更新行政主管部门不得受理城市更新单元规划审查、改造方案审批”。
6.意见建议关于“市自然资源部门统筹建立管理信息化平台，对搬迁补偿安置协议实施电子网签、审查及备案管理”，建议结合更新项目实际情况与特点，考虑通过管理信息化平台开展电子网签及审查事宜的便利性及可操作性。
采纳情况已采纳。
采纳说明拟删除“市自然资源部门统筹建立管理信息化平台，对搬迁补偿安置协议实施电子网签、审查及备案管理”相关表述。
7.意见建议关于“积极引导城中村改造中村集体回迁物业用于保障性租赁住房建设，村集体回迁物业中用于保障性租赁住房的面积不得低于村集体回迁物业总计容建筑面积的10%”，从区位、产品定位、设计、运营等因素考虑，每条村情况差异很大，建议是否考虑梯度设置，适当增加比例，形成村集体保障性租赁住房建设相对成片，以便后期物业管理。
采纳情况已采纳。
采纳说明拟结合多个项目样本测算研究进一步修改完善相关内容。
8.意见建议关于“保护（发展）规划未经有批准权限的机关审批前”，保护（发展）规划是否与第二条“审查报备”第（一）款所述保护专题报告一致？保护（发展）规划由何机关审批？建议考虑释义、明确。
采纳情况已采纳。
采纳说明保护（发展）规划的编制审批按照《珠海经济特区历史文化名镇名村和历史建筑管理办法》（珠海市人民 令第131号）等相关规定执行。后续将进一步研究制定相关配套细则明确历史文化保护专题报告编制要求。
9.意见建议关于“保护性建筑建筑产权移交 的，按其产权移交面积2倍核算的计容建筑面积允许转移至回迁范围内建设”，建议充分研究后调整倍数。
采纳情况已采纳。
采纳说明拟结合多个项目样本测算研究进一步修改完善相关内容。
10.意见建议有2条意见提出，建议就政策过渡相关内容予以明确，包括但不限于本配套指引是否溯及既往，处于何种阶段的项目可不参照配套指引执行等。
采纳情况已采纳。
采纳说明将进一步完善相关表述，明确本指引印发前规划方案或规划条件按照规定程序未通过规委会审议的城市更新项目需执行本指引相关规定。
11.意见建议除前述情形外，既有建筑的建筑面积可按 部门组织开展的建筑物普查数据或测绘报告数据纳统”，建议明确“建筑物普查数据”是指通过何种途径所得的数据。
采纳情况已采纳。
采纳说明将在文件起草说明中补充说明，2019年以前香洲区建筑物普查数据可向珠海市自然资源局申请获取，并根据具体项目实际情况使用。
12.意见建议2条意见反馈，建议删除“2023至2025年香洲区新增改造方案批复的城中村拆建更新项目原则上总计不超过6个，鹤洲新区新增改造方案批复的城中村拆建更新项目原则上总计不超过2个，其他区新增改造方案批复的城 中村拆建更新项目原则上总计不超过3个”。
采纳情况已采纳。
采纳说明将进一步完善有关内容表述。拟结合城市更新中长期计划及各区城市更新项目年度计划，对城中村拆建更新项目进行计划管理。
（三）部分采纳的修改意见建议1条
1.意见建议关于“旧住宅区原则上实施原拆原建，拆建比控制在1.2以内”，建议删除该表述。
采纳情况部分采纳。
采纳说明考虑到房地产市场承载能力，现阶段不适宜放开实施旧住宅区拆建，国家、省、市目前正在积极推动老旧小区微改造工作。在保留该条款的基础上将结合国家、省有关精神进一步论证拆建比具体管控指标。
城市更新大拆大建最新政策 住建部城市更新防止大拆大建