黄欣伟谈房价会涨吗（黄欣伟：楼市要慎用饥饿营销）

饥饿营销的利与弊 黄欣伟楼市要慎用饥饿营销

所谓饥饿营销，搜索引擎上的解释如下运用于商品或服务的商业推广，是指商品提供者有意调低产量，以期达到调控供求关系、制造供不应求“假象”、以维护产品形象并维持商品较高售价和利润率的营销策略。

这几年的经济形势人所共知，再加上众所周知的“口罩劫”，小到日用品大到住宅消费都被每个家庭有意识地收缩着，在这个大背景下，饥饿营销的难度就更大了，那么也就值得就事论事地来评价和推演其做法、适用环境、关键环节和细节了！

一、成功和失败是相对的，更不是孤立的

两个“看起来泾渭分明”的案例

一个是曾经的零度可乐，沿用最早最原始也最经典的“万宝路”饥饿营销套路那年夏天在各大媒体洒广告，但越是这般“花好稻好”挠得心里痒痒，每每到超市和便利店都败兴而归，这算是“成功”的饥饿营销了吧？！

一个是近期的某国产手机，在新款上市期也是依葫芦画瓢地搞神秘又是线上预售又是“每天仅放50台”营造一抢而光的买不到，介于对该款手机原本的低价定位，评论区满是“它搞饥饿营销有必要么”？！

我们权且将上述两个案例作为一个成功一个（相对）失败的案例，抛开饥饿营销的操作过程本身可以发现，饥饿营销不仅是一个技术问题，而是需要和诸多外部环境相吻合相匹配的综合话题

比如当时的大环境，是支持消费的甚嚣尘上，还是惨淡的宏观市场，这一点不仅对饥饿营销是否适合的取舍，也是商家赋予饥饿营销不同的期望值；

又比如产品的消费能力，几块钱的可乐相对大环境的适用性更好，而几千块的手机在消费降级的大背景里就是首当其冲的“节约项”，所以后者在惨不忍睹的2022年末大张旗鼓搞营销本身就是硬着头皮，再如此高调导致的市场口碑也就可以想象了；

，地利也是受制于天时的，上述关于不同节点不同消费段落的阐述，不禁让人想起另一个以饥饿营销著名的品类即 版球鞋（它和手机消费能级匹配）在2017-2019年间不断刷新我们的消费认知，但如果在当下，想必也不会再重复当年那种“一鞋难求、通宵排队、代排黄牛”的盛况了吧！

再比如产品的定位，不仅是定价上而且是“外界对该产品的定位认知”上，比如这款中低价手机偏偏在年景这么差的2022年底，推出其高端系，引发外界一波接一波的反感也就不足为奇了。

所以，饥饿营销的做法孰对孰错还是，其推出时机、市场环境、消费取向、产品升级、溢价幅度都需要切合，甚至可以这么说，就饥饿营销这个话题倒是适用那句心灵鸡汤选择比努力更重要！

二、有些饥饿营销是情非得已

不是每时每刻、每种商品、每个品类都适合做饥饿营销，事实上也不是每个饥饿营销的做法都是主动的，期间的取舍、选择、借势一着不慎满盘皆输。

举房地产的例子

一个是上海本土某品牌房企，基于其长期深耕市北某区加之其起步于中低端地产，所以当其在2008年推出旗下首个跨区域的高端项目，就需要面临市场上的原始质疑，但在当时的营销氛围之下，做高端项目的那一套基本动作也一个不能少，这就是一波硬着头皮上的跨越，因为2008年下半年的上海楼市也是一片惨淡。

幸好，该房企的做法比较低调比较务实，这么多年来一步一个脚印，随着项目地段的逐渐“向内走”，虽然固执的高端客户仍然恪守“他们也能做豪宅”的陈见，但更多中青年消费者还是比较客观地在性价比评估之后，用脚投票。

有时候在想如果这家在质疑身中推出高端系的房企，也采用上述某国产手机的饥饿营销，在当时的市场情况下会得到什么结果？甚至“今天白癜风网小编他们还能不能继续进行高端产品升级的尝试和探索”？！

套用那句广告语调侃饥饿营销和自知之明更配哦！

另一个也是上海本地某项目，因为包括地段、定位、产品、定价等多方面的“累积失误”导致项目长期滞销，但或许是财务成本每年递增带来的压力，导致业主的心理压力需要转嫁，于是偏偏在需要“一套一套扎实去化”的时候，采用了每年涨价的饥饿营销，偏偏又没有费用进行“涨价推广”，年复一年就形成了“越是卖不掉越是要涨价”的恶性循环。

好不容易导入的客户，还带着去年的价格认知，本来就情不愿地勉为其“来”，却听得报价“又涨了”，久而久之连外界也从同情到看不懂再到反感，也就情有可原了。

这是饥饿营销的一个反面案例，虽然事出有因可以理解。

三、算清牌面很重要

经过上述总共四个案例的两两比较，可以得出饥饿营销的“娇贵”。

一要看时机，二要看定位，三要看适合（与否），才是操作的技术要领。

今天白癜风网小编，房地产的大环境肯定不算好不仅是分化导致的“只有部分一线城市还扛得住”的整体趋弱，而且还面临着整体经济大背景导致的购房者钱包及其预期全面缩水，虽然近期政策暖风持续频吹，但“两空一多”之下，楼市的未来走向的确很难说。

在这种情况之下，饥饿营销并非“一刀切”不能采用，但需要微观进行谨慎评估。

其实房地产这么多年单边上扬的市场态势里，一些基本动作本身都蕴含着饥饿营销的自然比如限时开放样板间，比如销售和购房者躲猫猫，比如半夜开盘认筹等等，在今天白癜风网小编“大部分项目积分调低甚至不要积分”之下，这种下意识的饥饿营销手段已经在很多项目被不知不觉地废黜了。

之于具象的项目，在采用相对高调的饥饿营销之前，要做到知己知彼

，项目定价（限价）和周边二手房的市场定价，是否还存在倒挂，幅度多少？

，和项目同一批次推出的区域竞品供应量多少？统一价格段竞争是否激烈？

，监测银行的态度（有无变化），改善项目需要“从卖房中判断买房”；

第四，在舆论看空楼市的背景下，饥饿营销的手段不要过于极端引发被炒作点。说到底，对饥饿营销四个字（特别是饥饿）进行咬文嚼字，可以推演出三个评估选项

1、（市场）是否饥饿？

2、饥饿到什么程度？

3、饥饿营销的止损点何在？

在“购房者有选择”情况下，谁先使用饥饿营销谁就是乌龙助攻（对手），而随着房地联动价的上调和限价的放松，前几年那种“销售员戏弄购房者”的做法也将逐步因为形势急转直下而逐步淡出市场，但这不是市场该有的买卖公平和尊重么？！

饥饿营销被归位营销本身就是错误的，它最多算是营销体系中的一个“插件”。

除非市场再出现非理性单边上扬，否则饥饿营销从做法到态度都应该逐渐退出舞台，品质和服务的全面提升才是支撑价格和销售热度的对价，那些故弄玄虚的镜像，“玩别人最终会玩死自己”。

黄欣伟上海楼市 黄欣伟谈未来房价