深圳城市更新计划项目主导方向（深圳城市更新项目可行性研判步骤

征地返还用地有没有房产证 深圳市城市更新如何拿项目可行性判断核心点

来源 | 公众号深圳市城市更新

1权利人及五类地

1）查清楚合作方或者原业主方是否地主或者项目主，有土地出让手续以土地证权利人为准，未征未转以村股份公司为业主，其他人可以统称为中介或者利益相关体！

2） 了解拆迁范围内五类用地是否达到60%，五类用地为

之一类、国有已出让用地包括有房地产证或其他合法手续等。

第二类、城中村用地包括非农建设用地、征地返还地、红线范围用地等。

第三类、旧屋村1993年7月市 《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的居住用途旧屋。

第四类、已按历史遗留违法建筑处理的用地地上建筑物符合历史遗留违法建筑处理有关规定的用地。

第五类、已按登记历史遗留问题处理的用地符合《关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》的规定用地。

2核查生效法定图则规划

城市更新方向要与法定图则规划一致，否则申报会被否决，例如一个工业区要改为商住，最新生效的法定图则规划要为商住才可能，如果不是商住，二类三类用途也是不是，基本可以判断这个项目不可能改为商住。

3更新范围内的建筑年限

一般旧改项目都要求旧改项目使用年限超过15年，否则你就慢慢等，这里要强调是竣工日期开始算，必须达15年！

4更新意愿

按经验，权利人或者股份公司股东超过80%权利人（股份公司股东）同意，一般不会有问题！不具体聊业主自改、股东大会的具体出席率等。

5占地面积要求

原特区内按照8号文拆迁占地要超过三千，原特区外拆迁占地面积要超过一万平方米。

6限高

如果限高要求的高度很矮，给你再多容积率也没有用，一般靠近机场航道和海边要注意限高问题。

7水源保护线、生态控制线和历史风貌保护区等

城市更新项目临近水库要核项目是否在水源保护线范围内，一级基本死了，二级容积率封顶基本在2点零！有文物碉楼地方要注意是否在历史风貌保护区内，一样影响容积率审批，生态保护线范围内的项目基本可以否决了！保证你三年以上，甚至几十年动不了！

8土规核查、农用地和基本农田核查

1）土规是否在允许建设区内，如果在有条件建设区还要土规调整，目前调指标很难，需要十分注意，如果是限制建设区和禁止建设区，这些项目只能把涉及图斑割出去了或者直接否了项目！

2）占用耕地，需要农转用，目前需统一报批，暂时难度不算大！

3） 占用基本农田，只有涉及国家战略层面项目经过国土资源部同意才可以占用基本农田，遇到这种情况只能割出去了，否则也是做不了！

9核查现状密度

按我们实操经验现状容积率超过2点零就要十分注意，贡献完就接近2.5，原特区外一般平均容积率在4.0，这种项目要注意查密度分区和容积率系数！

10核征转地

对于旧村和旧工业厂房未完善手续部分，要核查征转地情况，以免出现国有未出让，只能列入清退范围，等着哭了！

你以为这就完了？下翻看报告！

▼

【深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程】

版权声明

本文版权归原作者所有，我们尊重作者的成果，如有侵权，请联系我们及时删除。非常感谢，支持原创，欢迎投稿。

深圳城市更新项目可行性研判步骤 深圳城市更新项目中的风险和难点