更高法关于拆迁评估报告时效（评估报告不合法能作为补偿依据吗）

法院评估是否合法 法院案例以征收补偿标准文件作为评估依据作出的评估报告不合法

【前言】依据《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。第三十条规定，被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。所以，评估机构应该独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，不能以 的征收补偿标准文件为参照。

【裁判要旨】 作出的补偿决定书的补偿依据是评估报告，而该评估报告的估价 具体参照了固原市人民 《关于印发lt固原市区规划区集体土地上房屋征收补偿标准指导价gt和lt固原市区规划区集体土地上房屋征收补偿标准指导价gt的通知》（固政发〔2011〕58号）进行评估。该评估报告违反了国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第十九条之一款#34对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定#34的规定。

宁夏 自治区高级人民法院

行 政 判 决 书

（2017）宁行终303号

上诉人（原审原告）王某某。

被上诉人（原审被告）固原市原州区人民 。

上诉人王某某因与固原市原州区人民 房屋征收行政补偿一案，不服宁夏 自治区固原市中级人民法院（2017）宁04行初132号行政判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。

原审法院查明，因旧城改造需要，固原市原州区人民 2014年3月26日作出《固原市区原州区五小、市幼儿园、精英国际花园迁建改造项目土地及房屋征收补偿安置方案》，决定对位于固原市××区、南至规划路，西至东海街，北至开城路范围内国有土地上的房屋实施征收。房屋征收部门为固原市原州区土地房屋征收办公室，房屋征收实施单位为原州区官厅镇人民 。2014年4月25日固原市原州区人民 对该范围内的土地房屋征收事宜予以公告。

被征收人王某某房屋位于固原市××区，属征收范围，该范围的产权人为王某某，房屋为砖混结构、彩钢瓦及砖木房，用途为住宅，土地面积311.15平方米（约合0.47亩），房屋建筑面积为197.82平方米。

因被征收人与房屋征收部门未能达成补偿协议。2016年1月13日房屋征收部门以摇号方式，选定宁夏博源卓越华瑞房地产评估咨询事务所评估，被征收人房屋的评估价值为170805.00元，装修及附属物价值为7555.00元，以上合计178360.00元。2016年12月20日固原市原州区人民 做出了原政征补〔2016〕87号《固原市原州区人民 房屋征收补偿决定书》。原告张淑芳对决定不服，于2017年5月22日向固原市中级人民法院提起行政诉讼，请求依法撤销《固原市原州区人民 房屋征收补偿决定书》。

原审法院认为，本案争议的焦点是固原市原州区人民 作出的原政征补〔2016〕87号《固原市原州区人民 房屋征收补偿决定书》是否合法。被告固原市原州区人民 对基础设施落后，环境较差的××区五小、市幼儿园、精英国际花园进行旧城重点改造，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的国有土地上房屋征收情形，并向法庭提交的宁夏 自治区宁夏 自治区固原市年第五次城市建设用地的批复、固原市人民 关于固原市国有建设用地使用权公开出让实施方案的批复、固原市人民 关于划拨固原市幼儿园迁建项目国有建设用地使用权的批复，可以证明该项目符合国民经济和社会发展规划。

从查明的事实及证据来看，2014年2月被告固原市原州区人民 在征收区域内进行入户宣传、摸底调查、入户登记调查，进行了社会稳定风险评估。2014年3月26日作出《固原市区原州区五小、市幼儿园、精英国际花园迁建改造项目土地及房屋征收补偿安置方案》，并于2014年4月25日依法履行了该方案的公布，2015年12月、2016年1月先后发布评估机构报名及评估机构信息通告和选定情况，2016年3月在固原日报刊登了对原告房屋进行入户评估的通告，要求原告予以配合。2016年11月30日向原告送达了宁夏博源卓越华瑞房地产评估咨询有限公司作出的评估书，并告知其申请复核及进行鉴定的权利。因双方未达成补偿协议，被告固原市原州区人民 于2016年12月20日作出《固原市原州区人民 房屋征收补偿决定书》（原政征补〔2016〕87号），给予被征收人补偿选择权、载明行政诉讼及行政复议等事项，补偿款足额、专户储存建设银行固原分行。综上，被告固原市原州区人民 在作出房屋征收决定，已经履行了《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的基本程序，也符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的房屋征收基本条件。原告的诉讼理由缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，固原市原州区人民 作出的原政征补〔2016〕87号《固原市原州区人民 房屋征收补偿决定书》认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，原告提出的撤销被诉房屋征收补偿决定的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告王某某的诉讼请求。案件受理费50元，由原告王某某负担。

王某某不服一审判决，向本院提起上诉，请求1.撤销宁夏 自治区固原市中级人民法院（2017）宁04行初132号行政判决，并改判撤销固原市原州区人民 作出的原政征补〔2016〕87号《固原市原州区人民 房屋征收补偿决定书》；2.一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。理由（一）涉案项目征收决定不具有合法性，补偿决定作出前提违法。1.一审法院擅自针对被上诉人提交证据做揣测，为其找到看似合法的证明目的；2.征收决定作出前未经社会稳定风险评估，被上诉人提交的风险评估报告系征收决定作出后其自行补充的；3.补偿方案作出程序及内容均违法。（二）涉案评估报告不具有合法性，补偿决定作出依据违法。1.评估机构选定程序违法；2.涉案评估报告内容及作出程序不具备合法性。（三）一审法院未查清事实，未认定补偿决定内容及程序违法，导致判决错误。

被上诉人固原市原州区人民 在二审时未提交书面答辩意见。

被上诉人固原市原州区人民 向一审法院提供的证据有1.宁夏 自治区宁夏 自治区固原市年第五次城市建设用地的批复宁政土批字〔2013〕32号；2.固原市人民 关于固原市国有建设用地使用权公开出让实施方案的批复固政函〔2013〕302号；3.固原市人民 关于划拨固原市幼儿园迁建项目国有建设用地使用权的批复固政函〔2014〕135号；4.关于召开原州区五小、市幼儿园、精英国际花园项目入户宣传、摸底调查动员会议的通知（附照片）；5.关于召开原州区五小、市幼儿园、精英国际花园土地房屋征收入户调查登记的公告；6.固原市原州区五小、市幼儿园、精英国际花园旧城改造项目土地房屋征收风险评估报告；7.固原市人民 关于《固原市区原州区五小、市幼儿园、精英国际花园旧城改造项目土地及房屋征收补偿安置方案》的批复（附照片）；8.固原市原州区人民 关于固原市原州区五小、市幼儿园、精英国际花园迁建改造建设项目征收土地及建筑物、构筑物的公告（附照片）；9.原州区土地房屋征收办公室关于原州区五小、市幼儿园、精英国际花园迁建改造建设项目土地房屋征收评估机构报名通告；10.原州区土地房屋征收办公室关于原州区五小、市幼儿园、精英国际花园迁建改造建设项目符合报名条件房地产评估机构信息及被征收人协商评估机构的通告（附照片）；11.原州区土地房屋征收办公室发布原州区五小、市幼儿园、精英国际花园选定的评估机构通告；12.原州区土地房屋征收办公室发布原州区五小、市幼儿园、精英国际花园迁建改造建设项目、市区帝豪广场共用范围旧城改造项目、市区安康路南北两侧改造项目选定的评估机构通告；13.公证书一份；14.固原市原州区人民 房屋征收办公室入户评估通告；15.固原市原州区人民 房屋征收办公室房屋评估通告；16.光盘；17.房地产评估报告；18.评估分户报告送达通知书及送达回证；19.谈话记录；20.房屋征收补偿决定书、送达回证；21.公告。

上诉人王某某向一审法院提供的证据有《固原市原州区人民 房屋征收补偿决定书》（原政征补〔2016〕87号）一份。

上述证据均已随案移送本院。经审查，本院对上述证据中评估报告的真实性、关联性予以确认，但对其合法性不予确认。对其他证据的认定意见与一审一致。

二审当事人双方均未提交新的证据。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。

本院认为，本案争议的焦点问题是被上诉人固原市原州区人民 作出的原政征补〔2016〕87号《固原市原州区人民 房屋征收补偿决定书》是否合法。经查，被上诉人固原市原州区人民 作出的原政征补〔2016〕87号《固原市原州区人民 房屋征收补偿决定书》的补偿依据是宁夏博源卓越华瑞房地产评估咨询事务所对上诉人被征收房屋所作出的评估报告，而该评估报告的估价 具体参照了固原市人民 《关于印发lt固原市区规划区集体土地上房屋征收补偿标准指导价gt和lt固原市区规划区集体土地上房屋征收补偿标准指导价gt的通知》（固政发〔2011〕58号）进行评估。该评估报告违反了国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第十九条之一款#34对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。#34的规定。故，被上诉人固原市原州区人民 作出的原政征补〔2016〕87号《固原市原州区人民 房屋征收补偿决定书》不合法，应予撤销。上诉人的该上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第八十六条、第八十七条、第八十九条之一款第（二）项的规定，判决如下

一、撤销宁夏 自治区固原市中级人民法院（2017）宁04行初132号行政判决

二、撤销固原市原州区人民 作出的原政征补〔2016〕87号《固原市原州区人民 房屋征收补偿决定书》；

三、由固原市原州区人民 在本判决生效之日起60日内重新作出行政行为。

一、二审案件受理费各50元，由固原市原州区人民 负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　吴　峰

审　判　员　　马　龙

审判员　　韩建宁

二〇一八年一月二十六日

书　记　员　　牛　佳

评估报告不合法能作为补偿依据吗 拆迁征收评估报告的评估目的