城市有机更新的问题和难点（“城市有机更新”是啥？为何令园区企

梦见开三轮车是什么意思？什么是 有机城市更新与发展。？园区企业为何焦虑？

本报记者黄流和李萍

义乌是一个以小见大的城市。它有两个名字，一个是义乌，一个是小商品市场。世界的背后。义乌更大的小商品市场，数千家当地中小企业，以贸促工，工贸联动，在义乌市场形成了独特的业态优势。

义乌福田街道有机更新指挥部。本报记者刘煌摄

今年6月，距离义乌小商品市场4公里的荷叶塘产业功能区(以下简称荷叶塘园区)传出被列为城市有机更新街区的消息。许多当地中小企业主焦虑不安，担心他们的土地和工厂会被搬迁.

现在它 这是一次彻底的调查。这座城市还没有。I don’我没有决定是否拆除它。企业唐 不要太紧张。他们应该购买设备，购买设备并生产设备。 荷叶塘公园所属的福田街道党工委书记盛庆生说，最近三个月他一直在用这种方式安慰他们。

与基层官员的淡定不同，更多的包裹企业主忧心忡忡。公园搬迁的决策科学吗？企业主的诉求是否合法合理？园区800多家中小企业将何去何从.记者为此展开了调查。

搬迁的消息让很多企业主慌了神。

我还没有 两个月没睡好觉。 义乌市南际针织有限公司总经理秦无说，6月21日，荷叶塘园区搬迁的消息突然传出，大家一下子慌了，都没有生产的意愿了。

然后，街道干部两次上门，问他们愿不愿意搬。有着20多年企业管理经验的秦无一时间不知所措。他懊恼地说。去年我买第二块地的时候， 说不会征用.

今年5月，浙江任小龙袜业有限公司出资4300万元从法院取得10亩相邻工业用地，并订购2000多万元机器设备。

新设备还没安装，工厂要搬迁。It 这就像晴天霹雳！ 公司总经理方友成苦笑着说。现在睡觉前醒来想的都是这件事，已经让连员工每天都很安心了。

想把事业做大的福建人陈珏，在义乌打拼了16年，梦想着有自己的工厂。今年6月17日，外贸公司负责人终于如愿以偿——在荷叶塘园区投资2300万元，买下4.9亩土地和4400平方米厂房。

四天后，当我听到公园拆迁的消息时，陈珏一脸惊愕，仍然半信半疑。它不是 直到7月8日，社区干部来动员搬迁，他开始恐慌。他刚买的——台机器设备被运到了深圳工厂.

的经验。有机更新 由义乌毛纺厂老板郑定来，回忆起来更是曲折。去年8月，他在新梁婷工业区的7亩土地和12000平方米的厂房刚刚被 有机更新 后宅街。

我终于拿到了a 新家 在荷花池里。谁知道刚生产两三个月就要有机更新了。我不 甚至不知道搬到哪里，现在任何地方都可能有机更新。 63岁的郑丁向记者抱怨说，他的妻子因为这种事情患上了抑郁症，现在每天要吃20多片。

7月16日，荷叶塘园区100多名宗地经营户来到福田街道有机更新指挥部，以红手印的方式表示反对征地拆迁，并呼吁 将这个小商品市场作为重要的货源保留下来。

据盛庆生介绍，荷叶塘园区占地1166亩，工业地块152个，涉及企业836家，从业人员1.8万人。除152家中小型企业外，租赁企业684家，2019年工业总产值9.81亿元。

贾副市长

义乌市国有土地上房屋征收中心主任吴证实，位于大道西侧的荷叶塘公园已被列入该市第二轮有机更新，但由福田街道负责组织实施摸底调查、征收评估等具体工作。

9月7日，福田街道办事处三楼。盛庆生指着办公室墙上的街区规划图说 荷花池公园和周边的七个村子这次要一起改。更新后会引入什么行业，目前还没有定论。

按照当地官方的说法，是选择搞有机更新。一是园区企业规模小，亩产量低；二是厂房出租率高，工业用地不姓 工作与娱乐。是突出的；还有所谓的肮脏环境，这主要是针对国茂大道东侧的农村居民区。

记者走访荷叶塘园区看到，除个别施工路段外，园区内道路宽敞，绿道成荫，沿街厂房规整，生产有序。当地人回忆说，这些工厂大多建于2005年左右，设施设备都比较新。

贾告诉记者，荷叶塘街区的有机更新规划还有待论证。除了引进北京中关村科技企业，还有智慧仓储等前期招商的计划。 园区好的企业都得想办法安置。 女市长说话很快。

尽管当地官员对该不该搬迁园区含糊其辞，但悄然推进的搬迁准备工作足以让这些中小企业主紧张。

义乌市水晶之恋针织服装有限公司总经理王海龙反映，由于公园路灯不亮，有人打 给 12345 市民热线投诉，但市政部门回复荷叶塘公园纳入搬迁范围，路灯不维护。

事实上，福田街道也受到了公园搬迁消息的冲击。2019年12月底，投资1597万元的该街道市政设施改造工程分段开建，目前工程已全部停止。施工方称工程进度刚过半，施工方提出按实际工作量结算。

街道先投入37万元恢复路灯照明。 盛庆生解释，今年全园市政工程预算8000多万元，已完成2000万元；6月份接到搬迁的消息后，这些项目立刻被要求全部停工。

这 不可能的前足修复。

马路后脚再拆园区”的疑团，足以解开企业主的误解如果应当预见或具有支配可能性，人为造成逾千万元损失的“烂尾工程”，是要追究法律责任的。

宗地企业的信息更不对称。“有的企业主心里没底，要求安置后才同意拆。”盛庆生坦承，“街道没有能力安置他们”。

同意征迁的企业都怎么说？

“我们土地和厂房还有30多年使用期限，不能说没就没了吧？”义乌市青橙子服饰有限公司总经理顾海华说，来企业走访的街道干部只问拆迁意愿，却不提征迁方案和安置措施。

，在《2020年福田街道荷叶塘工业功能区有机更新工作方案》中，“12月底前有机更新签约全部完成”“明年3月底前所有房屋腾空”等“攻坚计划”赫然在列。

“目前，街道三分之一的人都在做征迁工作。我们提醒企业不要有侥幸心理， 一旦下决心就必须拆，不可能再建工业区了。”街道一名参与园区征迁工作的官员说。

一些宗地企业主反映，为推进征迁工作，由街道、公安、税务、安监等部门组成工作组，对土地产权和社会关系进行全面调查，这给他们造成很大的心理压力。

“希望 部门信息明确，别老吊着我们，搞突然袭击。”他们对所谓“先放风施压，后放水分流”的“策略”非常反感。

对于“街道经过三轮调查，有40%企业不同意征迁”的说法，这些宗地企业主并不认可“上次光按红手印反对的都超过65%！”有“知情人”爆料，反对拆迁的宗地企业共123户。

9月23日，记者再度向盛庆生求证同意拆迁的企业数量时，他不置可否地说“拆迁决策和征收价格都没出来，企业可能还会变，现在我也不敢说了。”

据当地官方初步调查，目前园区宗地企业自用的26家，部分用于出租的78家；完全用于出租的48家，租金合计约1.94亿元。他们认为更大的阻力来自出租厂房的宗地企业。

记者辗转找到一位“同意征迁”的宗地企业主，在承诺不透露其身份情况下，他才澄清自己是被迫同意的。

“荷叶塘不少宗地企业虽然厂房出租，但绝大部分出租企业都从事工业生产，只有极个别为方便工人生活，将工业用地做商超、餐饮等。”他说自己同意的前提，是补偿价格要合理。

在福田街道陈协斌副主任等人带领下，记者又走访了两家“同意征迁”的宗地企业。今年63岁的龚辉潮，从16岁开始鸡毛换糖摆地摊，创办了义乌市顺辉拉链织造有限公司。近十来年，他在荷叶塘的厂房全部出租，一年租金收入200万元。

“如果能引进更好的企业，评估价格高一点，我们愿意为义乌发展做奉献”。龚辉潮向记者坦言，自己在稠江街道还有50亩土地和厂房，现在一半生产拉链，一半仍在出租。

几年前，从玩具生产转行做建筑垃圾回收的王圣来，将玩具厂以130万元/年价格出租，在远郊租用70亩土地生产水泥砖。“征收价格随大流，相信 不会亏待我。”他说。

对于工业用地要姓“工”，王圣来淡然回应一句，“我玩具不做了，厂房空着也不现实”，便再无下话，只顾低头泡茶了。

据福田街道办事处办公室主任方国栋统计，荷叶塘园区共有生产类企业458家、仓储类企业198家、电商类企业180家，多数企业仍以工业为主，并在小商品市场设有摊位。

“不是搬不搬，实在是无处可去”

“他们再晚来一刻钟，900万元设备合同就签了！”7月8日，约好上海设备厂商签合同的王海龙，却迎来街道征迁动员工作组。

王海龙不同意拆迁，但也不敢采购设备了。他提出搬迁至少需要2年时间，对方称，明年3月底前全部拆完，劝他早点外出找厂房。他忍不住回应一句“这不是杀鸡取卵吗？”

“街道干部警告我不要乱讲话，说市领导站得高看得远，叫我们早做准备。”王海龙回忆道。

据了解，由于义乌市目前多个镇街工业区都在征迁，且采取货币安置为主，大批中小企业面临搬迁，土地急剧升值、厂房租金一涨再涨。方有成举例说，最近一宗10亩工业用地7600万元成交，加上各种税费，价格比他四个月前竞拍同等面积土地高出一倍还多。

虽然心里极不情愿，最近仍在四处找厂房的王海龙，感觉越找越灰心——“以前每平方米月租才八九块钱的厂房，现在价格翻了两三倍，可还找不到过渡的厂房。”

最近两个月，吴勤几次跑出去找地，却没有找到合适的。这家年产值1.5亿元的外贸企业，重新建厂需要按海外客户标准装修，客户还要进行验厂，这些都需要充裕的过渡时间。

“今年疫情再做这种事，很多企业就更困难了”吴勤深有感触地说。

浙江雪芙蓉化妆有限公司总经理陈昆盛担心，化妆品企业异地建厂，重新审查至少一年时间，客户、订单和员工都会流失。“现在已经不是搬不搬的问题，实在是无处可去！”他说。

除了找地难、房租贵，货币化安置形成的税收负担，也让他们感觉“哑巴吃黄连”。去年9月，郑定来投资3800万元，购得10亩土地和8000平方米厂房，现在连一半面积都买不到。

“即使现在完全按市场价格征收，增值部分需要补交25%的企业所得税和25%的增值税，再买地时这个窟窿谁给补？”亲历过拆迁的郑定来认为，与同比例土地安置相比，这笔征迁损失账谁都会算。

一些中小企业主呼吁，中小企业是义乌发展的根本，小商品市场之所以复制不了，恰恰在于几十年积累而成的产业生态。也有人质疑，招商引资不应以牺牲中小企业为代价如果义乌中关村能搞成，搞个义乌华尔街岂不更好？

“园区征迁要有一个滚动的办法，比如柳青工业园区，两年前我们就把好的企业安置了。”贾文红坦言，企业搬迁不同于个人搬家，往往都涉及设备、仓库等问题， 要建标准厂房给企业过渡。

宗地企业压力就像考试一样大

事实上，这种以“土地提效、产业提质、城市提能”为名的工业用地有机更新，远不止于荷叶塘园区。近两年来，义亭、苏溪、北苑和后宅等镇街的多个工业园区，都已纳入有机更新范畴。

2018年5月，义乌市率先在浙江省推行工业企业用地“全生命周期”管理，以完善工业企业“亩均论英雄”综合评价体系，促进低效工业用地的再利用或二次开发。

他们在企业已分为ABCD四类，实行差别化管理和要素配给的基础上，对新增工业用地亩均税收未达到约定标准50%的、连续两年被评为D类或连续三年被评为C类企业的，均有权解除土地出让合同。

“现在宗地企业压力大，就像孩子考成绩一样。”义乌市经济和信息化局局长曹耿介绍，今年全市亩均税标准已由去年的1万元/亩提高到3万元/亩，远高于过去每年10%至15%的增长速度。

按照规划，义乌市将利用3年时间，完成2万亩以上低效工业用地清理整治，占全市工业用地总面积的一半，意味着还将有大批中小企业面临有机更新等“生死大考”。

以荷叶塘园区为例，2019年，宗地企业A类3家、B1类16家、B2类61家，C类和D类各35家和19家，纳税总额1.09亿元；园区3亩以上宗地的亩均税收10.34万元，略低于全市10.6万元/亩的标准。

，即使像亩均税收超过72万元/亩的纳税大户——南吉针织，依然缺乏安全感。公司总经理吴勤坦言，产业环境离不开配套企业，这几年更大的困扰就是有机更新，增加了企业的不确定性。

据国土资源部门统计，荷叶塘园区自辟建以来，共发生62宗土地交易，仅近三年来宗地交易就有21宗，表明土地市场更新速度加快。

按照义乌“用地15亩以上的规下企业，不得列入B类以上等级”的规定，占地面积近20亩的义乌市叶之茂食品有限公司，今年5月被直接从B类企业降为C类，后者明确为不予安排新增工业用地的企业类别。

前不久，这家公司创始人叶南东向来调研的市领导请求，征迁时给5亩用地指标也行。“按照我去年交税160万元计算，马上就能变回B类企业了。”他愁容满面地说。

小龙人袜业去年也被从A类企业降为B1类。总经理方有成说“我们1个亿的销售额，研发投入220万元，没达到2.7%的比例，虽然纳税700万元，只能下降一等。”

对于“亩均论英雄”评价机制中出现的“一刀切”现象，义乌市江苏商会会长季子林有自己的看法“企业经营有好有坏，行业利润有高有低，而每年按10%至15%增加亩均税收依据何在？对企业生产要素行政化干预是否合法？”

记者在园区走访时感到，这些历经商海沉浮的中小企业主，既有对园区拆迁自身利益的关切，也充满对义乌未来发展的担忧。他们认为，有机更新是一种生态多元的更新，不是非此即彼的更新。

义乌市委书记林毅在接受记者采访时表示，目前，荷叶塘园区有机更新还没有启动，调研中会更多听取群众意见，义乌要当改革的模范生，但依法行政是底线，触动既得利益的改革，还要敢于担当进取。

园区到底拆不拆？记者离开义乌时，仍没有确切的答案，但荷叶塘园区企业微信群里，以后日子怎么过、义乌的未来在哪里的讨论依旧。一些企业主声称要通过法律途径抗争到底，也有的企业主考虑去浦江、东阳等地……

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来源 新华每日电讯

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